Upravljanje investicijskim planovima u tri koraka
Polazište su podaci o opremi, a rezultat je budžet po godinama:
Registar opreme i ocjena stanja: svaki uređaj i instalacija dobiva zapis s tipom, godinom ugradnje, proizvođačem, ocjenom stanja, poviješću kvarova i servisa te procijenjenim preostalim vijekom. Registar nastaje snimkom objekta ili iz postojeće evidencije održavanja.
Prioritizacija: redoslijed ulaganja određuju četiri kriterija, tim redom: sigurnost i zakonska usklađenost, raspoloživost sustava o kojima ovisi poslovanje, trošak energije i održavanja te komfor korisnika. Tako plan postaje popis rizika s cijenom, a ne popis želja.
Plan po godinama i budžet: zamjene i obnove raspoređujemo na razdoblje od tri do pet godina, s procjenom troška, mogućim izvorima financiranja i rezervom za nepredviđeno. Plan usklađujemo s planovima korištenja objekta i revidiramo jednom godišnje na temelju podataka iz održavanja.
Što sadrži svaka stavka investicijskog plana
Svaka stavka plana odgovara na ista pitanja, pa se ulaganja mogu uspoređivati između sustava i lokacija:
| Podatak | Što sadrži |
|---|---|
| Sustav i lokacija | npr. rashladnik, glavni razvodni ormar ili hidroizolacija ravnog krova na određenom objektu |
| Godina ugradnje i stanje | ocjena stanja i procijenjeni preostali vijek trajanja |
| Razlog za ulaganje | dotrajalost, učestali kvarovi, nedostatak rezervnih dijelova, potrošnja energije ili zakonska obveza |
| Prioritet | sigurnost i zakonska usklađenost, raspoloživost, trošak energije i održavanja, komfor |
| Planirana godina | godina zamjene ili obnove unutar plana od tri do pet godina |
| Procjena troška i financiranje | okvirni trošak, rezerva i mogući izvor financiranja |
Zakonske obveze u investicijskim planovima
Dio ulaganja ne određuje stanje opreme nego propis s rokom, pa ga upravljanje investicijskim planovima mora predvidjeti na vrijeme. Za rashladnu i klimatizacijsku opremu rokove postavlja Uredba (EU) 2024/573 o fluoriranim stakleničkim plinovima (čl. 13.):
| Obveza | Rok |
|---|---|
| zabrana održavanja i servisiranja rashladne opreme fluoriranim plinovima s GWP-om od 2 500 ili više (npr. R404A, R507A); oporabljeni i obnovljeni plinovi dopušteni su do 2030. | od 1. 1. 2025. |
| ista zabrana za klimatizacijsku opremu i dizalice topline; oporabljeni i obnovljeni plinovi dopušteni su do 2032. | od 1. 1. 2026. |
| zabrana za plinove s GWP-om od 750 ili više u stacionarnoj rashladnoj opremi, osim rashlađivača, uz iznimke za oporabljene i obnovljene plinove | od 1. 1. 2032. |
Za zgradu u cjelini rokove postavlja Direktiva (EU) 2024/1275 o energetskim svojstvima zgrada, pa ih upravljanje investicijskim planovima treba uključiti u proračun:
| Obveza | Rok |
|---|---|
| sustav automatizacije i upravljanja zgradom (BACS) u nestambenim zgradama sa sustavima grijanja ili klimatizacije iznad 290 kW, odnosno iznad 70 kW, ako je tehnički i gospodarski izvedivo (čl. 13.) | 31. 12. 2024. (iznad 290 kW); 31. 12. 2029. (iznad 70 kW) |
| minimalni standardi energetskih svojstava: obnova nestambenih zgrada iz 16 %, a zatim 26 % fonda s najlošijim energetskim svojstvima (stanje 2020.), uz provjeru prema energetskom certifikatu (čl. 9.) | 2030. (16 %); 2033. (26 %) |
| uređaji za solarnu energiju na postojećim nestambenim zgradama većim od 500 m² korisne površine, kod značajne obnove ili radova za koje je potrebna dozvola, npr. na krovu ili tehničkom sustavu, ako je izvedivo (čl. 10.) | 31. 12. 2027. |
Države članice morale su direktivu prenijeti u nacionalno zakonodavstvo do 29. svibnja 2026., a pragove, izuzeća i način provedbe za Hrvatsku određuju nacionalni propisi. Kako se zamjene zatim izvode u objektu koji radi opisano je na stranici upravljanje projektima tehničkog facility managementa, a ugradnja solarne elektrane uz baterijski spremnik i punionice na stranici solarna elektrana, BESS i EV punionice.
Tehnička podrška pri projektima
Za investicije koje ugovarate s drugim izvođačima preuzimamo tehničku stranu, kako se u objekt ne bi ugradila oprema koju poslije nije moguće servisirati ili povezati s postojećim sustavima.
Projektni zadatak: definiramo tehničke zahtjeve investicije, od opsega i kapaciteta do kompatibilnosti s postojećim sustavima i zahtjeva za kasnije održavanje.
Pregled ponuda i dokumentacije: provjeravamo ponude i projektnu dokumentaciju s tehničke strane, tako da se uspoređuju ponude istog opsega.
Kontrola izvedbe: pratimo izvedbu tehničkih sustava i upozoravamo na odstupanja od projekta i specifikacija.
Primopredaja i integracija: sudjelujemo u ispitivanjima i primopredaji te provjeravamo povezivanje nove opreme s postojećim sustavima i automatikom zgrade.
Praćenje jamstava opreme
Upravljanje investicijskim planovima uključuje i praćenje jamstava ugrađene opreme. Jamstvo vrijedi samo ako se poštuju uvjeti proizvođača: redoviti servisi u propisanim intervalima, ovlašteni serviser i uredna dokumentacija.
Registar jamstava: za svaki uređaj vodimo jamstveni rok, uvjete proizvođača i kontakt ovlaštenog servisa.
Obvezni servisi: servise koji su uvjet jamstva planiramo u istom kalendaru kao i preventivno održavanje, pa se jamstvo ne gubi zbog propuštenog termina.
Reklamacije: evidentiramo reklamacije i njihov tijek te pazimo da se popravak u jamstvenom roku ne plati dvaput.
Što donosi upravljanje investicijskim planovima
Vlasnik ili upravitelj objekta dobiva:
- višegodišnji plan investicijskog održavanja s prioritetima, godinama i procjenom troška
- ocjenu stanja tehničkih sustava s popisom rizika
- godišnju reviziju plana na temelju podataka iz održavanja
- registar jamstava s rokovima i evidencijom reklamacija
- tehničku podršku pri nabavi i kontroli izvedbe investicija
- podatke za budžet i ESG ciljeve iz iste evidencije kao i održavanje
Plan se oslanja na podatke iz tehničkog održavanja objekata, a ulaganja u energetsku učinkovitost mogu se financirati i kroz HBOR-ove kredite za energetsku učinkovitost.
Tehnički due diligence prije kupnje ili najma objekta
Prije kupnje, preuzimanja ili dugoročnog najma objekta tehnički due diligence pokazuje u kakvom su stanju tehnički sustavi i koja ulaganja slijede. Snimamo i ocjenjujemo stanje HVAC, elektro i građevinskih sustava, provjeravamo tehničku dokumentaciju i ispunjenost zakonskih obveza te procjenjujemo potrebna ulaganja po godinama. Nalaz kupcu, investitoru ili zakupcu daje podlogu za pregovore, a vlasniku polazište za investicijski plan.
Tvrtkama koje održavanje žele izdvojiti due diligence obuhvaća i analizu postojećih procesa i organizacije održavanja, na temelju koje izrađujemo FM koncept za integrirani tehnički facility management.
Često postavljana pitanja
Što ulazi u investicijski plan, a što u redovno održavanje?
U investicijski plan ulaze zamjene i obnove sustava ili njihovih glavnih dijelova, kojima se produljuje vijek ili povećava vrijednost objekta. Takva ulaganja planiraju se kao kapitalni izdaci (CAPEX). Redoviti servisi, pregledi i sitniji popravci ostaju u redovnom održavanju, odnosno u operativnim troškovima (OPEX), a konačno knjigovodstveno razvrstavanje određuje vaše računovodstvo.
Koliko unaprijed treba planirati zamjenu HVAC sustava?
Zamjenu većeg HVAC sustava, poput rashladnika ili klima komore, treba predvidjeti najmanje jedan budžetski ciklus unaprijed. Vrijeme je potrebno za projektiranje, nabavu opreme i termin radova izvan sezone hlađenja ili grijanja. Za sustave na rashladnim sredstvima s GWP-om od 2 500 ili više rok određuje i Uredba (EU) 2024/573, koja zabranjuje njihovo servisiranje takvim plinovima.
Koje podatke trebamo za izradu investicijskog plana?
Dovoljni su popis objekata, postojeća tehnička dokumentacija i evidencija održavanja, ako postoji. Ako registra opreme nema, procjena stanja tehničkih sustava radi se tijekom snimke objekta: za svaki sustav bilježe se tip, godina ugradnje, proizvođač, stanje i povijest kvarova.
Koliko često se investicijski plan ažurira?
Jednom godišnje, prije izrade budžeta, na temelju podataka iz održavanja: novih kvarova, nalaza pregleda i promjena u korištenju objekta. Veći kvar ili nova zakonska obveza razlog su i za izvanrednu reviziju plana.
Može li upravljanje investicijskim planovima obuhvatiti cijeli portfelj objekata?
Može. Plan se izrađuje za svaki objekt i objedinjuje na razini portfelja, s istim kriterijima prioriteta, pa se ulaganja mogu uspoređivati i raspoređivati između lokacija.
Izrađujete li tehnički due diligence prije kupnje ili najma objekta?
Da. Tehnički due diligence obuhvaća snimku i ocjenu stanja tehničkih sustava i građevinskih elemenata, provjeru dokumentacije i zakonskih obveza te procjenu ulaganja potrebnih u sljedećim godinama. Izrađujemo ga za kupce, investitore i zakupce prije potpisa ugovora, a opseg određujemo prema objektu.
Facility management
Zadnje ažuriranje: 21. listopada 2026. · Stručna provjera: Stipan Perić, direktor TSG Technicsa