Skip to content
Croatia (Croatian)
Select region
Visit TSG Group
Visit TSG Group
KONTAKTIRAJTE NAS

Pojedinačni ugovori ili integrirani tehnički facility management?

Za razliku od klasičnog modela, u kojem se outsourcing tehničkog održavanja ugovara zasebno za svaku struku, integrirani tehnički facility management daje jednog izvođača odgovornog za cjelinu. Razlika se vidi u stavkama koje vlasnik ili upravitelj objekta osjeti svaki dan:

Stavka Pojedinačni ugovori po strukama Integrirani tehnički facility management
Ugovori i izvođači zaseban ugovor za klimatizaciju, elektroinstalacije, građevinske popravke, sustave zaštite… jedan ugovor i jedna kontakt točka
Kvar na granici dviju struka koordinira vlasnik ili upravitelj objekta koordinira dispečerski centar TSG-a
Zakonski pregledi rokovi raspršeni po izvođačima jedan kalendar obveza s rokovima i zapisnicima
Evidencija radova e-mailovi, računi i zapisnici kod svakog izvođača radni nalozi i zapisnici u CAFM sustavu, mjesečni izvještaj
Odgovornost za raspoloživost sustava podijeljena među izvođačima jedna, s prioritetima kvarova definiranima u ugovoru
Podaci o energiji i emisijama ne postoje na jednom mjestu iz iste evidencije, spremni za ESG izvještaj
Trošak niža pojedinačna cijena, uz skriveni trošak koordinacije i zastoja predvidljiv ugovoreni trošak i mjerljiv odnos preventive i korektive

Trošak nije pitanje dojma: prema vodiču O&M Best Practices američkog Federalnog programa za upravljanje energijom (FEMP), program preventivnog održavanja u odnosu na reaktivni pristup u prosjeku donosi uštede do 12–18 %.

Kako izgleda suradnja korak po korak i što ulazi u ugovor opisano je na stranici tehničko održavanje objekata. Prijave kvarova vodi dispečerski centar, potrošnju energije prati sustav upravljanja energijom (EMS), podatke za izvještaj o održivosti priprema ESG management, a veće zahvate na sustavima vodimo kroz upravljanje projektima.

Od FM koncepta do integriranog upravljanja

Integrirani tehnički facility management počinje analizom. Kroz due diligence proces analiziramo postojeće stanje objekata i infrastrukture te procese i organizaciju održavanja, a na toj osnovi izrađujemo FM koncept prilagođen potrebama i specifičnostima klijenta. Koncept zatim provodimo izdvajanjem procesa upravljanja i održavanja: odgovornost za njihovo izvođenje prelazi na nas, a klijent se može posvetiti svojoj temeljnoj djelatnosti.

Isti model primjenjuje se i kod novih objekata u kojima vlasnik nema vlastitu organizaciju održavanja. S obzirom na životni ciklus objekta procjenjujemo potrebnu razinu upravljanja i održavanja te ulaganja tijekom korištenja, kako bi objekt ostao učinkovit i održiv.

Za operativno izvođenje imamo tim inženjera i tehničara te administrativnog i komercijalnog osoblja, osposobljen za upravljanje tehničkim sustavima. Tim je nastao iz facility management divizije Siemensa, koja ga je osposobila za organizaciju i provedbu FM-a, a zatim je radio kao SITIM: iza nas je više od 22 godine kontinuiranog rada i više od 600 objekata pod ugovorom.

Prednosti integriranog modela održavanja

Integrirani tehnički facility management mijenja pet stvari koje vlasnik objekta osjeti u poslovanju:
Niži ukupni trošak održavanja Veća raspoloživost sustava Isti standard na svim lokacijama Zakonska usklađenost bez praznina Podaci za održivost i ESG
Niži ukupni trošak održavanja

Niži ukupni trošak održavanja

Ukupni trošak održavanja pada jer preventiva zamjenjuje korektivu, a koordinacija više izvođača nestaje. Jedan plan radova i objedinjena nabava rezervnih dijelova daju bolje uvjete od niza zasebnih ugovora, a trend troška po sustavu vidljiv je u mjesečnom izvještaju.

Veća raspoloživost sustava

Veća raspoloživost sustava

Kvar se prijavljuje na jedno mjesto i rješava po ugovorenom prioritetu, bez rasprave o tome čija je nadležnost. Planirana preventiva smanjuje broj hitnih intervencija, a odnos preventivnih i hitnih naloga prati se iz godine u godinu.

Isti standard na svim lokacijama

Isti standard na svim lokacijama

Iste upute za rad i ista evidencija na svim lokacijama, bez obzira na to radi li se o jednoj zgradi ili o mreži poslovnica diljem Hrvatske.

Zakonska usklađenost bez praznina

Zakonska usklađenost bez praznina

Pregledi električnih i gromobranskih instalacija, sustava zaštite od požara i radne opreme te provjere propuštanja F-plinova imaju zakonom propisane rokove. U integriranom modelu svi su u jednom kalendaru, s jednom odgovornom osobom i arhivom zapisnika.

Podaci za održivost i ESG

Podaci za održivost i ESG

Ista evidencija koja vodi održavanje daje podatke o potrošnji energije, emisijama i rashladnim sredstvima, bez dodatnog prikupljanja i spremne za izvještaj o održivosti.

Za koga je integrirani tehnički facility management?

Integrirani model ima najviše smisla tamo gdje je lokacija mnogo ili gdje zastoj tehničkog sustava izravno zaustavlja poslovanje:
Banke i mreže poslovnica Trgovački lanci i trgovački centri Poslovne zgrade i portfelji nekretnina Benzinske postaje Industrija i logistika Javni sektor i ustanove
Banke i mreže poslovnica

Banke i mreže poslovnica

Održavanje mreže poslovnica traži isti standard na desecima ili stotinama lokacija: standardizirane preventivne preglede, intervencije s prioritetom u radno vrijeme poslovnice i izvještaj po lokaciji.

Trgovački lanci i trgovački centri

Trgovački lanci i trgovački centri

Klimatizacija, ventilacija, rasvjeta i elektroinstalacije koje ne smiju stati dok je trgovina otvorena: planirani radovi izvan radnog vremena i intervencije po prioritetu.

Poslovne zgrade i portfelji nekretnina

Poslovne zgrade i portfelji nekretnina

Vlasnicima i upraviteljima portfelja jedan ugovor daje usporedive troškove i pokazatelje po objektu te višegodišnji plan investicijskog održavanja za cijeli portfelj.

Benzinske postaje

Benzinske postaje

Tehničko održavanje objekta i trgovine na postaji iz iste tvrtke koja održava tehnološke instalacije postaje, mjerila i punionice za električna vozila.

Industrija i logistika

Industrija i logistika

Objekti s posebnim zahtjevima na sigurnost, radnu opremu i neprekidan rad: preventiva planirana oko proizvodnog ciklusa i zakonski pregledi radne opreme u istom kalendaru.

Javni sektor i ustanove

Javni sektor i ustanove

Ustanove s obvezom transparentnog troška i dokumentirane usklađenosti: definirani prioriteti, jedna evidencija radova i jedan kalendar zakonskih pregleda za sve objekte.

TSG preuzima tehničko upravljanje vašim objektima kroz jedan koordinirani sustav: registar opreme, plan preventive, dispečerski centar, koordinaciju ovlaštenih izvođača, kalendar zakonskih obveza, energetski nadzor i mjesečno izvještavanje.

Često postavljana pitanja

Što je razlika između hard i soft facility managementa?

Hard facility management (tehnički FM) obuhvaća tehničke sustave objekta: HVAC, elektroinstalacije, građevinske elemente i sustave zaštite. Soft facility management obuhvaća netehničke usluge poput čišćenja, zaštitarske službe, recepcije i održavanja okoliša. TSG Technics isporučuje tehnički, odnosno hard facility management. Čišćenje, zaštitarsku službu i DDD mjere ne nudimo.

Možemo li u integrirani ugovor uključiti samo dio sustava?

Da. Ugovor se gradi po sustavima iz registra opreme, pa može početi s jednim ili dva sustava, primjerice HVAC-om i elektroinstalacijama, a ostali se dodaju kasnije.

Što se događa s postojećim servisnim ugovorima za pojedine uređaje?

Ugovori s proizvođačima ili ovlaštenim servisima za specifičnu opremu mogu ostati na snazi. U integriranom modelu njihovi rokovi i zapisnici vode se u istom kalendaru i evidenciji kao i ostatak objekta, a koordinaciju preuzima TSG.

Kako izgleda prelazak s pojedinačnih ugovora na integrirani model?

Prelazak počinje snimkom objekta i registrom tehničke opreme s ocjenom stanja. Na toj osnovi definiraju se opseg po sustavima, prioriteti kvarova i kalendar zakonskih pregleda, a postojeći ugovori usklađuju se s njihovim otkaznim rokovima kako objekt ni u jednom trenutku ne bi ostao bez održavatelja.

Isplati li se integrirani model i za jedan objekt?

Ako objekt ima više tehničkih sustava i zakonskih obveza koje danas vodi nekoliko izvođača, integrirani model obično pojednostavljuje upravljanje i trošak. Za manji objekt s malo opreme pojedinačni ugovori mogu biti dovoljni; procjena objekta pokazuje koji model ima više smisla.

Facility management

TSG Technics upravljačke usluge

Upravljačke usluge

Servisne stanice za tehničke usluge i proizvode TSG Technics

Tehničke usluge

Zadnje ažuriranje: 21. listopada 2026. · Stručna provjera: Stipan Perić, direktor TSG Technicsa

Imate dodatna pitanja?
Tu smo ako nas trebate!

+385 1 3370 035   Kontaktirajte nas

Zatražite procjenu objekta

Pošaljite tip i lokaciju objekta te popis glavnih tehničkih sustava, a mi ćemo predložiti opseg integriranog ugovora.

This field is for validation purposes and should be left unchanged.
Ime i prezime*